房企海外融资再升温，绿色债受追捧-尊龙平台登录

在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下，今年年初以来，房企再次加速在海外的融资步伐。

wind数据显示，2021年1月，共有33家房企发债34只，实现融资772.52亿元，较去年下半年明显升温。房企间融资成本分化仍然巨大，低收益率的绿色短期债受到了许多房企的青睐。

在业内专家看来，房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关。同时，全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。但单纯地依靠海外融资并不能彻底解决房企资金困局，未来仍需在企业转型、融资创新等方面进行提升。

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海外融资再升温

在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下，今年年初以来，房企再次加速在海外的融资步伐。虽然力度略逊于去年同期，但较去年下半年已经有了显着提升。

wind数据显示，2021年1月房企融资总额为1865.60亿元，同比下降9.65%，环比增长32.33%。债券发行仍然是融资主力，信用债及海外债合计占比达74.42%。

信用债方面，共有46家房企发行66只债券，完成融资615.88亿元，同比增长276.69%，环比增长21.15%。

海外债方面，共有33家房企发债34只，实现融资772.52亿元，同比减少32.65%，占比下降约14%。

虽然海外债同比减少，但中指研究院的分析指出，主因是去年同期海外债井喷所致，与去年下半年相比，房企海外融资规模仍有抬头趋势。

就原因而言，房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关，主要动机仍然是借新还旧。机构数据显示，今年房企到期债券余额同比上升16.94%至8888.83亿元。

另一方面，全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。

某头部房企融资总监表示，现金流是房企生存的根本，在国内融资渠道持续收紧的背景下，房企会更看好期限更长的海外美元债，并以此缓解资金压力。况且，对于海外资金来说当前也没有更好的投资标的。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称：“除了房企面临融资、行业走势不确定性较大的压力，海外融资升温还与全球经济不景气及抗击新冠肺炎疫情背景下，各国央行的量化宽松政策给市场注入了相对充裕的流动性窗口有关。”

“虽然中国房企在海外的信用等级比较低，超过90%为高收益债或无评级。但海外大量资金追逐高收益资产，使得中国房企的债券在海外受到青睐。”宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群观察发现，房企实际融资成本大多在可承受范围内。

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融资成本分化明显

通过海外渠道降低融资成本，看似美好，实则充满风险。

外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇分析称，在股权融资方面，由于监管部门对中国海外上市公司始终抱有歧视，房企在海外的股权投资普遍会受到抑制。总体来看，只有大型房企能够研判并应对海外融资所面临的监管风险。

上述融资总监同样认为，于房企而言，规模大、内部精细化管控做得好、资信评级高的企业，海外发债和融资难度更低，反之亦然。目前房企海外融资成本两极分化已经十分明显。

数据显示，梯队越靠前融资利率越低，top10房企利率3.78%最低，top100 房企则为11.42%。龙头房企可以获得更长的发债年限和更低的发债利率。

今年1月以来，发债利率较低的是碧桂园。1月6日，碧桂园发行5亿美元于2026年到期的2.7%优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%优先票据。

发债年限最长的是世茂，1月5日世茂发行了10年期的8.72亿美元优先票据，利率为3.45%。

排名靠后的中小房企，融资利率最高的达到了15%，且发债年限小于2年。例如1月8日明发集团发行的一笔8900万美元优先票据，票面利率高达15%，于2021年到期。在去年的6月9日，明发集团还发行过一笔年利率高达22%的美元债，金额为1.76亿美元。

如果将时间范围放大，包括头部房企在内，分化趋势更为明显。例如，恒大在2024年第一季度到期债券的收益率高达16%，同时到期的融创为6.6%，碧桂园为5.3%，万科为1.9%。

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绿色债受追捧

“近期信用债市场事件加大了房企从市场获得资金的难度。”郭杰群分析称，就目前房企的整体表现来看，中小型房企资金压力确实比较大，但部分大型房企似乎已经找到了应对方案，进而缓解资金受限的压力。

至于原因，郭杰群强调，不能单纯以国内融资环境来判断房企走势，要用系统观和整体观。例如，大型房企拥有丰富的土地储备，紧要时刻可以通过转让土地来缓解资金压力；大型房企加大了在新加坡和香港等地的融资力度，比如去年下半年国内房企在海外融资总额比上半年增长了19%。

加紧海外融资的过程中，有不少房企将眼光投向了成本更低的美元绿色债券上。

克而瑞数据显示，2021年1月的前20天时间里，先后有新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产五家房企发行了绿色优先票据，数额高达17.22亿美元，为2020全年95家典型房企发行总量的91%。

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创新与转型仍是关键词

在行业不确定性加剧、国内融资持续收紧的当下，到海外融资无疑是房企纾解资金压力最简单有效的选择，但并非唯一。

郭宏宇认为，对于发达经济体而言，将增发的货币输出到其他经济体无疑是有利于其政策效果的选择，所以在监管方面也会予以放松。但海外融资的本质是发达经济体“以邻为壑”的行为，我国监管部门必然要对此应对。例如发改委778号文明确要求房企只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，实际上已经限制了房企海外债的总体规模。

这只是一方面，对房企而言，更关键的问题是海外融资解决的只是资金“阵痛”。

柏文喜称，如果房企想要维持现有规模，仅仅依靠海外融资显然是不够的，况且有不少房企并不具备海外融资的条件，因此海外融资无法从根本上解决房企的资金问题。建议房企依托转换企业发展模式和商业模式，以战略调整和业务转型来摆脱资金困局。

对于未来的融资环境，郭宏宇用三个关键词进行了概括，分别是“盈利模式转型”“融资方式创新”和“监管措施精准化”。

他分析说，国内融资环境收紧，金融监管部门降低公司杠杆，在尊龙平台登录-尊龙最新登录首页市场与货币金融体系之间建筑防火墙的决心已十分明确。房企要么顺应监管要求改变以融资为核心的经营模式、弱化运营中的融资活动，要么进行监管套利，选择夹层融资方式和影子银行渠道。“后者显然不利于房地产业风险的控制与隔离，会面临监管机构的精准管控。”